أثر جائحة كورونا كوفيد-19 على القروض العقارية

المعلومة القانونية

*شقبوب فاطمة الزهراء

• باحثة في العلوم القانونية العقارية، جامعة القاضي عياض مراكش

تقديم:

يعتبر الائتمان[1] من بين الآليات المهمة لتشجيع الاستثمار ودعم الاقتصاد الوطني الذي يحتاج لا محالة إلى رأسمال مهم، الأمر الذي يدفع بعض المستثمرين أو الأشخاص محدودي الدخل اللجوء إلى مؤسسات الائتمان لمنحهم السيولة اللازمة على شكل قروض عقارية، حيث يلتزم المقترض بتسديد أقساط القروض المستحقة دوريا.

إلا أن هناك بعض الظروف الاستثنائية الخارجة عن إرادة المدين (المقترض) التي تجعل من الصعب عليه أن يفي بالتزاماته التعاقدية تجاه المؤسسة المقرضة.

ومن بين هذه الظروف ما يعيشه المغرب من انتشار فيروس كورونا أو الالتهاب الرئوي التاجي المستجد كوفيد 19 طبقا للاسم العلمي، وما فرضه من إجراءات وقائية صارمة وتدابير احترازية استثنائية، من قبيل الإعلان عن حالة الطوارئ الصحية بسائر أرجاء التراب الوطني لمواجهة تفشي الوباء، ونتيجة لذلك تضررت مجموعة من الأنشطة المهنية والتجارية حيث أثرت بشكل مباشر على الالتزامات المالية للمقترضين بسبب فقدان الدخل، الأمر الذي أدى إلى عدم قدرتهم على تسديد ما عليهم من قروض.

و في إطار التدابير الاحترازية الطارئة و تحسبا للجوء المؤسسة المقرضة إلى الإجراءاتالتحفظية و التنفيذية على العقارات الضامنة لدينها من أجل استيفائها، عقدت لجنة اليقظة الاقتصادية اتفاقا مع المجموعة المهنية لبنوك المغرب لفائدة الأجراء الذين توقفوا عن العمل بسبب تداعيات فيروس كورونا بهدف تأجيل تسديد أقساط القروض العقارية بدون أداء أية رسوم أو غرامات لمدة 3 أشهر بطلب كتابي من المعني بالأمر قابلة للتجديد و في مقابل ذلك نص المشرع بموجب القانون رقم 31،08[2]على هذا الإجراء تحت ما يسمى بالإمهال القضائي، حيث قرر المشرع بموجب المادة 149 إعفاء المدين المعسر من الوفاء بالتزاماته التعاقدية و منحه أجلا للوفاء.

وللإحاطة بجوانب الموضوع المتعلق بأثر وباء كورونا كوفيد 19 على القروض العقارية ارتأيت تناوله من خلال مطلبين: سأبين في الأول الجوانب القانونية العامة للإمهال القضائي و سأتطرق في الثاني إلى أثار الإمهال القضائي في ظل وباء كورونا

المطلب الأول: الجوانب القانونية العامة للإمهال القضائي

إن الحاجة الملحة لامتلاك العقار يعد أحد الأسبابالأساسية التي تقود الشخص لإبرام عقود قرض عقارية، نظرا لتدني مستوى الأجور وارتفاع قيمة العقار مع الالتزام بإرجاعها على شكل أقساط، غير أنه في بعض الأحيان قد يخل المقترض بالتزامه تجاه المؤسسة المقرضة لظروف معينة خارجة عن إرادته.

وأمام هذا الوضع الذي تتضارب فيه مصالح كل من المقترض والمقرض، تدخل المشرع لسن وسيلة حمائية لإعادة خلق التوازن في الأداءات المتقابلة لأطراف العلاقة القانونية عن طريق منح المقترض – إن صح التعبير- مهلة استرحامية أو كما عبر عنها المشرع في القانون رقم 31.08 بالإمهال القضائي لتسوية وضعيته.

ونظرا لأهمية الإمهال القضائي ارتأينا بداية أن نعالج الشروط الجوهرية الواجب توفرها لاستفادة المقترض من الإمهال القضائي (الفقرة الأولى) قبل أن ننتقل إلى معالجة إجراءاته المسطرية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: شروط الاستفادة من الإمهال القضائي

لابد من وضع شروط خاصة لهذه الوسيلة القضائية بكيفية تجعلها تؤدي الدور المنوط بها لحماية حقوق المقترض وفق الشكل المطلوب، ويمكن تلخيص أبرز هذه الشروط فيما يلي:

أولا: وجود وضع استثنائي خاص

نص المشرع المغربي على هذا الشرط في الفصل 149 من القانون رقم 31.08 والذي جاء فيه: ” بالرغم من أحكام الفقرة 2 من الفصل 243 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود، يمكن ولاسيما في حالة الفصل عن العمل أو في حالة اجتماعية غير متوقعة أن يوقف تنفيذ التزامات المدين بأمر من رئيس المحكمة المختصة…”.

نستنتج من خلال الفصل أعلاه، أن المشرع اشترط لوقف تنفيذ التزامات المدين أن يكون هذا الأخير في حالة اجتماعية غير متوقعة حالت دون أدائه أقساط قرضه العقاري المتبقية بشكل منتظم.

وارتباطا بما يعيشه واقع مجتمعنا من تفشي وباء كورونا كوفيد 19 نتساءل:

هل يعتبر فيروس كورونا حالة اجتماعية غير متوقعة؟ وما مدى إمكانية تطبيق شرط القوة القاهرة على واقعة فيروس كورونا؟

بالرجوع إلى الفصل 269 من قانون الالتزامات و العقود، نجده ينص على أن:” القوة القاهرة هي كل أمر لا يستطيعالإنسان أن يتوقعه كالظواهر الطبيعية (الفيضانات و الجفاف و العواصف و الحرائق و الجراد) و غارات العدو و فعل السلطة، و يكون من شأنه أن يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا…”.

من خلال مقتضيات هذا الفصل نستنتج بأن القوة القاهرة هي واقعة تنشأ باستقلال عن إرادة المدين و لا يكون باستطاعته توقعها أو منع حدوتها و يترتب عليها أن يستحيل عليه مطلقا الوفاء بالتزامه،[3] و في مقابل ذلك فإنه لانطباق القوة القاهرة على وباء كورونا كوفيد 19 يجب تحقق ثلاث شروط أساسية يمكن استنباطها من الفصل 269 من ق، ل، ع، المشار إليه أعلاه.

يتمثل الشرط الأول في خاصية عدم التوقع، ما يفيد استحالة توقع المقترض حدوث وباء كورونا كواقعة مادية لا دخل له فيها[4]، و بالنسبة للشرط الثاني فهو عدم إمكانية المدين دفع و مقاومة وقوع الوباء، و بعبارة أوضح عدم استطاعته تلافي وجود الواقعة المكونة للقوة القاهرة و عجزه – بعد نشوء هذه الواقعة عن تجنب الآثار الناجمة عنها،[5] في حين يتمثل الشرط الثالث في عدم صدور خطأ من جانب المدين طبقا لما نصت عليه الفقرة الأخيرة من الفصل 269 من ق،ل،ع، الذي جاء فيها ما يلي: “…لا يعتبر من قبيل القوة القاهرة السبب الذي نتج عن خطأ سابق للمدين.”.

ومن خلال ما سبق واستحضارا للمفهوم الذي أعطاه المشرع للقوة القاهرة، يمكن القول إن وباء كورونا كوفيد 19 يدخل في إطار الحالة الاجتماعية غير المتوقعة الخارجة عن إرادة المستفيد من القرض والتي أدت إلى استحالة تنفيذ الالتزام حيث تعطيه الحق في طلب الإمهال القضائي.

ثانيا: حسن نية المقترض

بداية يعتبر حسن النية من المبادئ الأساسية التي تقوم عليها التصرفات و المعاملات القانونية بحيث استوجب المشرع بموجب الفصل 231 من ق،ل،ع، على المتعاقدين تنفيذ التزاماتهم التعاقدية بحسن نية[6]، و في هذا الإطار يجب على المستهلك العاجز عن الأداء أن يكون حسن النية بمعنى لا يجب البتة أن يكون متهاونا أو مقصرا في الوفاء بالتزاماته اتجاه المؤسسة البنكية.

أبعد من ذلك يمكن القول إن حسن نية المقترض مفترضة على اعتبار أن الإمهال القضائي مسطرة استعجاليةوبالتالي فإن القاضي الاستعجالي لا يمكنه بسط رقابته عن حسن أو سوء نية المستهلك لأن ذلك يدخل ضمن اختصاصات قضاء الموضوع إذ تبقى مهمته منحصرة في إصدار أمر بإيقاف عقد القرض العقاري متى تحققت الحالة الاجتماعية غير المتوقعة وكانت ظروفهومركزه الاقتصادي يستدعي ذلك.

ثالثا: عدم تجاوز الإمهال القضائي المدة القانونية

حدد المشرع المغربي الأجل المقرر لتسديد المقترض ما عليه من قروض في الفقرة الأخيرة من المادة 149 من القانون رقم 31.08،حيت نصت على ما يلي: ” … يجوز للقاضي علاوة على ذلك أن يحدد في الأمر الصادر عنه كيفيات أداء المبالغ المستحقة عند انتهاء أجل وقف التنفيذ دون أن تتجاوز الدفعة الأخيرة الأجل الأصلي المقرر لتسديد القرض بأكثر من سنتين. غير أنه له أن يؤجل البت في كيفيات التسديد المذكورة إلى حين انتهاء أجل وقف التنفيذ.”

وعليه، فحسب الفصل أعلاه فإن مدة الإمهال القضائي لا يجب أن تتجاوز على أقصى تقدير سنتين من تاريخ التوقف عن أداء أقساط القروض.

ومن التطبيقات القضائية لهذا المقتضى نورد أمر[7] صادر عن المحكمة التجارية بوجدة جاء ضمن حيثياته ما يلي: “… نأمر بوقف التزامات المدعية المترتبة عن عقد القرض الذيأبرمته مع المدعى عليها مؤقتا وذلك ابتداء من توقفها عن أداء قسط القرض على ألا تتجاوز فترة الإمهال القضائي سنتين مع وقف احتساب الفوائد طيلة القترة المذكورةوشمول الأمربالتنفيذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.”.

الفقرة الثانية: الإجراءات المسطرية للإمهال القضائي

إن الحديث عن الإجراءات المسطرية للإمهال القضائي تقتضي منا تحديد الجهة القضائية المختصة (أولا) ثم المسطرة الواجب سلوكها (ثانيا).

أولا: الجهة القضائية المختصة بإصدار الإمهال القضائي

من خلال قراءة مقتضيات المادة 149 من القانون رقم 31.08، نجدها تمنح للقضاء الاستعجالي صلاحية إصدار أوامر لمنح المدين المعسر مهلة قضائية لتدبر أموره حتى يتمكن من سداد أقساط القروض بعد انتهاء المدة القانونية للإمهال المحددة في سنتين.

فعلى صعيد الاجتهاد القضائي، انتهت المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء في حكم[8]صادر عنها إلى ما يلي:”… وحيث التمست المدعى عليها تمتيعهابالإمهال القضائي نظرا لفصلها عن العمل كما هو تابت في شهادة وقف العمل المدلى بها في الملف.

وحيث إن الاختصاص أعلاه يخرج عن اختصاص قاضي الموضوع ويدخل في اختصاص رئيس المحكمة الذي له الحق في أن يوقف بموجب أمر تنفيذ التزامات المدين في حالة الفصل عن العمل فالدفع المثار والحالة هذه غير ذي موضوع…”.

وقد سارت على نفس النهج محكمة النقض في قرار[9] لها حيث اعتبرت: “… إن كان من حق المستأنفة الاستفادة من المهلة القضائية المنصوص عليها في المادة 149 من القانون رقم 31.08 المتعلق بحماية المستهلك الذي أضفى المشرع على مقتضياته صبغة النظام العام التي تمنح للمقترضحق الاستفادة من المهلة القضائية ووقف تنفيذ التزاماته الناجمة عن عقد القرض لمدة مناسبة مع عدم ترتيب أي فائدة أثناء سريان المهلة القضائية فإن إيقاف تنفيذ التزامات المدين يتم بناء على أمر يصدره رئيس المحكمة المختصة و بذلك تكون قد طبقت مقتضيات المادة 149 المذكورة تطبيقا سليما.”.

ثانيا: مسطرة الإمهال القضائي

تبتدئ هذه المسطرة بتقديم مقال مكتوب لرئيس المحكمة المختصة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة مرفقا بجميع الوثائق التي تثبت جدية طلبه، إذ يحدد فيه الطالب الأوضاع الاجتماعية التي حالت دون أدائه أقساط القروض للمؤسسة المقرضة ويتضمن أيضا عقد القرض الذي يحدد هوية الأطرافوطبيعة القرضومبلغ القرضبالإضافة إلى ما يثبت توقفه عن مزاولة نشاطه المهني.

لكن السؤال الذي يثور في هذا الإطار: هل يمكن للموظف في القطاع المهيكل الذي لم يتضرر دخله لكن انقطع بشكل مؤقت عن العمل بسبب حالة الطوارئ الصحية أن يستفيد من الإمهال القضائي؟

إنه باستقراء المادة 149 خاصة الفقرة الأولى التي تنص على أنه: ” … يمكن ولاسيما في حالة الفصل عن العمل أو حالة اجتماعية غير متوقعة، أن يوقف تنفيذ التزامات المدين بأمر من رئيس المحكمة المختصة…”

وتأسيسا على ما سبق فإن الأشخاص المعنيين بمقتضيات المادة 149 من القانون رقم 31.08 هم الدين توقفوا عن مزاولة أنشطتهم المهنية وتغيرت حالتهم المادية الأمر الذي ترتب عليها انقطاع وتوقف عن أداء الأقساط الشهرية المستحقة لفائدة المؤسسة المقرضة بسبب الانعزال الفيزيائية وسياسة الحجر الصحي.

المطلب الثاني: أثار الإمهال القضائي في ظل وباء كورونا

يعتبر الإمهال القضائي أهم وسيلة قانونية منحها المشرع بموجب القانون رقم 31.08 للمقترض المعسر الذي تعذر عليه الوفاء بأقساط قرضه العقاري نتيجة تفشي وباء كورونا كوفيد 19.

وعليه، كان الهدف من وراء تدخل المشرع صيانة وضمان حقوق المدين من تعسف المؤسسة المقرضة التي ستلجأ لا محالة إلى القيام بالمساطر القضائية بغية الحصول على ما تبقى من مبلغ القرض وسلوك إجراءات بيع العقار المرهون بالمزاد العلني في إطار ما يعرف بمسطرة تحقيق الرهن.

وباستقراء المادة 149 من القانون رقم 31.08، يظهر أن للإمهال القضائي آثار قانونية في غاية الأهمية، فبعد تحقق الشروط اللازمة لمنح الإمهال القضائي يصدر رئيس المحكمة المختصة أمرا يقضي بإيقاف تسديد القروض دون احتساب الفوائد (الفقرة الأولى) مع ما يترتب عن ذلك من وقف إجراءات التنفيذ الجبري (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: إيقاف تسديد القروض دون احتساب الفوائد

لعل من أبرز آثار استفادة المستهلك من الإمهال القضائي حصوله على أمر يقضي بإيقاف تسديد القروض داخل أجل قانوني معقول (أولا) دون تقرير أية فائدة على المبالغ المستحقة (تانيا)

أولا: إيقاف تسديد القروض

بعدما تبين للمحكمة عجز المدعي (المقترض) عن أداء أقساط القرض بسبب انقطاع الدخل بسبب حالة استثنائية خارجة عن إرادته -فيروسكورونا–وبأن مبرراتالإمهال القضائي التي سنتها مقتضيات المادة 149 المشار إليها سابقا متحققة فإن ذلك يترتب عليه إيقافتنفيذ التزامات المدين بأمر من رئيس المحكمة المختصة ودلك حسب الظاهر من خلال الفقرة الأولى من المادة 149 من القانون رقم 31.08.

و تأكيدا للمعنى المذكور قضت المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء في أمر[10] صادر عنها بإيقاف تسديد المدين لأقساط القروض صيغة حيتياتهكالتالي: “… و حيث إن الفصل 149 من قانون حماية المستهلك ينص على أنه بالرغم من أحكام الفقرة 2 من الفصل 243 من الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913 بمثابة قانون الالتزامات و العقود يمكن و لاسيما في حالة الفصل عن العمل أو حالة اجتماعية غير متوقعة أن يوقف تنفيذ التزامات المدين بأمر من رئيس المحكمة المختصة و يمكن أن يقرر في الأمر على أن المبالغ المستحقة لا تترتبعليها أية فائدة طيلة مدة المهلة القضائية ويجوز للقاضي علاوة على ذلك أن يحدد في الأمر الصادر عنه كيفية أداء المبالغ المستحقة عند انتهاء أجل وقف التنفيذ دون أن يتجاوز الدفعة الأخيرة الأجلالأصلي المقرر لتسديد القرض بأكثر من سنتين غير أن له أن يؤجل البت في كيفية التسديد المذكورة إلى حين انتهاء أجل وقف التنفيذ و أن الفصل المذكور لم يشترط صدور الحكم بل أن الحكم يكون نهاية للحالة الاجتماعية وفقا للقانون رقم 31.08 انطلاقا من فلسفته الوقائية التي توخاها المشرع من حماية الوضعية الاجتماعية للطالبة و تأسيس عدالة وقائية مما يتعين معه رد دفوع المطلوب ضده و الأمر بإيقاف تنفيذ الالتزامات الناتجة عن القرض إلى حين انتهاء مسطرة الشغل أو انتهاء عطالة الطالبة قبل هدا الانتهاء…”، نفس التوجه أكده أمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بمكناس ورد ضمن حيثياته مايلي: “… نأمر بإيقاف التزام المدعي المتمثل في أدائه لباقي الأقساط المستحقة عن عقد القرض العقاري الذي أبرمه مع المدعى عليها مع ما يترتب عن دلك من آثار قانونية و دلك إلى حين انتهاء حالة عطالته عن العمل أوتنفيذه للحكم الناتج عن دعوى أداء التعويضات عن الفصل عن العمل المقدمة في مواجهة مشغله مع تحميل المدعى عليها الصائر و التصريح بأن النفاد المعجل مقرر بقوة القانون…”.

ثانيا: إيقاف احتساب الفوائد

نص المشرع المغربي على هذا الأثر بصريح العبارة في الفقرة الثانية من المادة149 من القانون رقم 31.08 على الشكل التالي:”… ويمكن أن يقرر في الأمر على أن المبالغ المستحقة لا تترتب عليها فائدة طيلة مدة المهلة القضائية…”.

وعلى هذا الأساس يمكن لرئيس المحكمة المختصة أن يقرر إلغاء أو وقف احتساب الفوائد القانونية المترتبة عن القرض طيلة مدة الإمهال القضائي المحددة كأقصى تقدير في سنتين.

و على نفس التوجه سارت المحكمة التجارية بالدار البيضاء في أمر[11]صادر عنها ورد فيه ما يلي: “… نصرح بإمهال المدعي… بخصوص التزامه المتمثل في أدائه لباقي الأقساط المستحقة عن القرض المبرم بينه وبين المدعى عليه البنك المغربي للتجارة والصناعة في رئيس أعضاء مجلسه الإداري مع عدم ترتيبه للفوائد عن المبالغ المستحقة طيلة المهلة القضائية وذلك لمدة سنة ونصف (ثمانية عشر 18 شهرا) تبتدئ في السريان من تاريخ هدا الأمر مع النفاد المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.”.

الفقرة الثانية: وقف إجراءات التنفيذ الجبري

تقضي القاعدة العامة أن جميع أموال المدين ضمان عام لدائنيهوتبعا لذلك يحق للدائن مباشرة التنفيذ على أموال المدين في حالة عجز هذا الأخير عن أداء ما بذمته، غير أنه ارتباطا بالظرفية الاستثنائية التي يعيشها المغرب نتيجة تفشي جائحة كورونافإنه حماية لمصالح المقترض المعسر حق المؤسسة المقرضة في التنفيذ على المال المرهون يكون في حالة سكون خلال مدة الإمهال القضائي أي مند صدور الأمر بإيقاف تسديد القروض إلى حين انتهاء أجل وقف التنفيذ.

 الإحالات:

1 عرفت المادة الثالثة من القانون رقم34.03 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.05.178 الصادر بتاريخ 15 محرم 1427 الموافق ل 14 فبراير 2006 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 5397 بتاريخ 20 فبراير 2006 ص: 435 عمليات الائتمان بأنها: كل تصرف بعوض يقوم بمقتضاهشخص من الأشخاص بوضع أموال أو الالتزام بوضعها رهن تصرف شخص آخر يكون ملزما بإرجاعهاأو الالتزام لمصلحة شخص آخر عن طريق التوقيع في شكل ضمان احتياطي أو كفالة أوأي ضمان آخر”.

[2]2ظهير شريف رقم 1.11.03 صادر في 14 من ربيع الأول 1432 (18 فبراير2011)بتنفيذ القانون رقم 31.08 القاضي بتحديد تدابير لحماية المستهلك، الجريدة الرسمية عدد 5932 بتاريخ 7 أبريل 2011 ص 1072

[3]3 محمد الكشبور، نظام التعاقد ونظريتا القوة القاهرة والظروف الطارئة، الطبعة الأولى ـ مطبعة النجاح الجديدة،ص: 25

[4]4 أما إدا كان في الإمكان توقع حصول دلك فإن المدين لا يمكنه التمسك بأحكام شرط القوة القاهرة

[5]5 عبد الحق الصافي، اثار العقد الجزء الأول، المصدر الإرادي للالتزامات، مطبعة النجاح الجديدة طبعة 2007 ص: 332

[6]6 ينص الفصل 231 من ق ل ع على ما يلي: ” كل تعهد يجب تنفيده بحسن نية…”

[7]7 أمر عدد 2019-207 ملف رقم 135-2019-8101 صادر بتاريخ 15-08-2019، غير منشور

[8]حكم عدد 17444 ملف رقم 12599-24-12 صادر بتاريخ 10-08-2012

[9]قرار عدد 366-1 ملف رقم 5320-3-1-2914 صادر بتاريخ 19-06-2014 مجلة المحامي عدد65

[10]10 أمر رقم 3580 ملف رقم 3137-1101-17 صادر بتاريخ 23-05-2017 غير منشور

[11]11 أمر عدد 150-13 ملف عدد 966-8-2012 صادر بتاريخ 12-02-2013 غير منشور