خصوصيات النظام القانوني لهيئات التوظيف الجماعي العقاري
إيمانا بالدور الاستراتيجي الذي أصبح بلعبة العقار في الحياة الاقتصادية والاجتماعية أوجد المشرع المغربي على غرار باقي التشريعات مؤسسة قانونية جديدة تنشط في المجال العقاري ويتعلق الأمر بهيئات التوظيف الجماعي العقاري وذلك بمقتضى القانون 70/14 ، والتي تشكل أداة استثمارية بامتياز تتميز بنظام قانوني خاص هدفها الرئيسي اقتناء أو بناء عقارات بغرض كرائها حصريا والتي تحوزها بشكل مباشر أو غير مباشر، بما في ذالك العقارات التي توجد في طور الإنجاز، وكذا جميع العمليات الأزمة للاستعمال هذه العقارات أو إعادة استعمالها بموجب القانون رقم 70/14 يمكن لهيئات التوظيف الجماعي العقاري أن تتخذ أحد الشكلين التالين : أما شركة تتمتع بالشخصية الاعتبار ية تدعي شركة التوظيف العقاري، وأما صندوق يتخذ شكل ملكية مشتركة يدعي صندوق التوظيف العقاري (1)
كما يميز بين نوعين من هيئات التوظيف الجماعي العقاري بحيت نجد الهيئات الموجهة للجمهور والتي تدعوهم الاكتتاب(2)، طبقا لأحكام القانون رقم 43/12(3)، المتعلق بالهيئة المغربية لسوق الرساميل والهيئات الموجهة للمستتمربن المؤهلين والتي تدعي هيئات التوظيف الجماعي في العقار ذات قواعد تسيير مخففة.
أضف إلى ذالك أن الإطار القانوني لهيئات التوظيف الجماعي العقاري تتميز بالتماتل الكبير مع الإطار القانوني المنظم لهيئات التوظيف الجماعي الأخرى، كهيئات التوظيف الجماعي في رأسمال الاستيتمار ،وهيئات التوظيف الجماعي في التسنيد، وهيئات التوظيف الجماعي في القيم المنقولة (4).
وتصنف الأصول المؤهلة والتي يمكن لهيئات التوظيف الجماعي العقاري تملكها في الأصناف التالية:
الاملاك العقارية المحفظة المقتناة أو المبنية بغرض الكراء ،والعقارات في طور الانجاز المعدة للكراء، وكذا الحقوق العينية المحددة قائمتها بنص تنظيمي والمرتبة بالأملاك المذكورة،
كل حق عيني منثوث عليه بموجب سند أو عقد كراء برسم احتلال إحداث توابع ملك الدولة العام، أو جماعة ترابية، أو ملك مؤسسة عمومية، على الأشغال والمباني والمنشأت ذات الطابع العقاري المقامة فوق التوابع المذكورة،
كل حق عيني مخول بموجب تشريع اجنبي ومماتل للحقوق المشار إليها في 1و2 أعلاه،
سندات رأس المال أو شهادات الصكوك او الحقوق أو الديون أو سندات الديون التي تمكن من المشاركة المباشرة أو غير المباشرة في رأسمال شركات يغلب عليها الطابع العقاري، بستناء شركات الأشخاص والشركات المدنية،
سندات هيئات توظيف جماعي أخرى،
سندات الديون التي لاتمكن من المشاركة في رأي المال،
عمليات التوظيف في شكل تسبيقات في الحساب الجاري للشوكاء،
السيولات والأدوات المالية دان سيولة والتي لاتكون محل ضمانات أو حقوق لفائذة الغيار وتلمحدد قائمتها بموجب نص تنظيمي
وعليه فأن هيئات التوظيف الجماعي تعتبر من أدوات الاستيتمار الرئيسية في مجال تمويل العقار، وتساهم بقوة في حركية أسواق العقار وتأمين الادخار، وبالتالي تحقيق التوازن في الأتمان داخل السوق العقارية، وبالتالي سيياهم في الحد من المضاربة العقارية او على الاقل التخفيف منها.
وعموما يمكن تلخيص الأهداف الرئيسية التي تسعي هيئات التوظيف الجماعي تحقيقها في مايلي:
تساهم في القضاء على المضاربة العقارية التي تعرفها السوق العقارية ،وهذا راجع بالأساس إلى القواعد الصارمة التي تؤذرها سواء على مستوى الحكامة أو الرقابة أو الاستيتمار،
مساهمة هيئات التوظيف الجماعي العقاري في تسهيل الولوج والاستيتمار في مختلف أسواق العقارات،
يتضح من خلال ماسبق على أن المشرع المغربي عمل على إدخال ألية جديدة ويتعلق الأمر بهيئات التوظيف الجماعي العقاري وذلك بهدف تطوير قطاع العقار والمال بالمغرب وكدا تنويع وسائل تمويل الإقتصاد وبصفة خاصة المجال العقاري الدي أصبح يشكل عاملا استراتيجيا.
بيبليوغرافي
- (1) الفقرة الاولي كن المادة الأولى من القانون رقم 70/14، المتعلق بالهيئات التوظيف الجماعي العقاري
- (2) المادة الخامسة من نفس القانون
- (3) القانون رقم 43/12 المتعلق بالهيئة المغربية لسوق الرساميل
- (4) مذكرة تقديمية لمشروع القانون المتعلق بهيئات التوظيف الجماعي العقاري ،تقدمت بها مديرية الخزينة والمالية الخارجية، وزارة الإقتصاد والمالية، بتاريخ 24 يونيو 2014, ص 1
المعلومة القانونية – عصام بوحافة
باحث في العلوم القانونية