مقاربة بين نظام العقارات المحفظة وغير المحفظة

بقلم “يحيى السعيدي” طالب باحث في القانون الخاص، وتوضيب فريق عمل موقع “المعلومة القانونية“.

لا شك أن العقار يلعب دورا مهما وحيويا في عجلة التنمية المستدامة بمختلف أبعادها، وذلك باعتباره الأرضية الأساسية لإنطلاق مختلف المشاريع التنموية التجارية والسياحية المنتجة، غير أن اضطلاع العقار بهذه المهمة يتوقف على وجود ترسانة قانونية توفر للملكية العقارية أرضية صلبة تمكن الجميع من التعامل فيه بكل ثقة واطمئنان، وفي هذا الإطار لا بد من الإشارة أن المنظومة العقارية في المغرب هي منظومة  مركبة ومعقدة ناتجة عن مجموعة من العوامل التاريخية والإجتماعية والإقتصادية وغيرها مما أدى بهذه  الوضعية  إلى  ازدواجية في النظام العقاري المغربي،فهناك نظام خاص بالعقارات الغير محفظة ، والذي أصبح يخضع لأحكام مدونة الحقوق العينية، وهناك نظام للعقارات المحفظة،وهو بمثابة نظام شهر عيني والذي يستمد أسسه ومبادئه من نظام “تورانس” الأسترالي والمنظم بواسطة ظهير التحفيظ العقاري الصادر في 12 غشت 1913 والمعدل بمقتضى قانون رقم 14.07

وفي ظل هذه الإزدواجية يتضح بما لا يدع الشك أن هناك اختلاف بين العقار المحفظ والغير محفظ، لذلك سنحاول من خلال هذا المقال وضع مقاربة قانونية لكلا النظامين من خلال جوانب مختلفة والمتمثلة في الآتي:

1- منحيث القواعد المطبقة:

إن العقار الغير محفظ تطبق عليه أحكام مدونة الحقوق العينية،في حين أن العقار المحفظ تطبق عليه أحكام ظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 غشت 1913 والمعدل بالقانون رقم 14.07

تعتمد العقارات الغير محفظة في إثبات ملكيتها على رسوم تحرر من طرف عدول والتي تستند على تصريحات الأطراف سواء من حيث المساحة أو الحدود،الأمر الذي يعرض هذه الرسوم في بعض الأحيان لعدم الدقة او الغموض.

أما العقارات المحفظة فإنها تعتمد في إثباتها على الرسم العقاري وهو بمثابة سند رسمي لهذا العقار،ويعتبر حجة رسمية قاطعة لا تقبل إثبات العكس

يتم تحديد وبيان مساحة العقار الغير محفظ في الرسوم العدلية استنادا لتصريحات الأطراف وهي مساحة تقريبة تتقلص وتتمدد حسب إرادة المالكين ونواياهم،أما الحدود فيتم بيانها استنادا إلى اسماء الملاك المجاورين أو بعض العلامات التابثة.

أما العقارات المحفظة فيتم ضبط مساحتها وحدودها من طرف مهندس طبوغرافي مختص في قياس المساحات ويعتمد في ذلك على معاينة العقار واستعمال وسائل قياس علمية حديثة ووضع علامات تابثة تبين حدود العقار.

إن العقار الغير محفظ تباشر فيه دعوى استحقاق الملكية أو دعوى الحيازة،ولا يمكن مباشرة دعوى التعرض

فيما يخص العقار المحفظ فإنه يمكن لكل شخص أن يتدخل عن طريق التعرض خلال مسطرة التحفيظ متى كان هناك نزاع حول ملكية العقار المطلوب.

بالنسبة للعقارات الغير محفظة فإن الرسوم العدلية المنشأة لحق عيني أو نقله إلى الغير أو تغييره أو تعديله تنتج أثرها بمجرد إبرامها والإشهاد على الأطراف بذلك دون الإلزام بتسجيلها لدى جهة معينة.

أما العقارات المحفظة فإن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلى بتسجيله في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية.

لا يمكن للعقار الغير محفظ أن يستفيد من مقتضيات القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية سواء كانت بمنطقة حضرية أو قروية.

أما العقارات المحفظة فإنها تقبل التجزئة لمجموعات سكنية وكذا تقسيمها.

بالنسبة للعقار الغير محفظ يجب على الجهة التي قامت بنزع الملكية أن تعمل على إيداع مقرر التخلي لدى كتابة الضبط بالمحكمة الإبتدائية التابع لها موقع العقار لأجل تقييده في السجل الخاص المنصوص عليه في الفصل 455 من قانون المسطرة المدنية ويسلم كاتب الضبط لنازع الملكية وثيقة تتبث هذا التقييد.

أما بالنسبة للعقارات المحفظة فإنه يجب على نازع الملكية أن يعمل على إيداع مشروع مقرر التخلي لدى المحافظة على الأملاك العقارية التابع لها موقع العقارات ،ويتعين على المحافظ في هيئته أن يسلم لنازع الملكية شهادة تتبث أن مشروع مقرر التخلي قد تم تقييده في الرسم العقاري تقييدا احتياطيا.