مسطرة الإیداع في ظھیر التحفیظ العقاري
سعيد وامدين
تقدیم :
یتمیز النظام العقاري المغربي بتعدده وكذا ازدواجيته و تتمثل ھذه الازدواجیة في وجود عقارات غٌير محفظة تخضع لمقتضٌیات القانون رقم 93.80 المتعلق بمدونة الحقوق العٌینٌیة ، وفمٌا لم یرد فھٌي تخضع لقانون الالتزامات والعقود ، ثم الراجح و المعلوم وما جرى به العمل من الفقه المالكًي أما العقارات المحفظة فهي خاضعة لظهير التحفيظ العقاري الموافق لـ 11 غشت 1018 وكذلك لمدونة الحقوق العٌینٌیة 1881
وإضافة لھذه العقارات توجد عقارات في طور التحفیٌظ وھو العقار الذي وضع لمطلب التحفیظ ولم یصدر بشأنه بعد قرار التحفیٌظ ، حٌیث قدم صاحب ھذا العقار مطلبا إلى المحافظ على الأملاكٌ العقارٌیة ولم یصدر بعد بشأنه قرارا نھائي بمقتضى رسم عقاري وبقىي خاضعا لأحكام مدونة الحقوق العٌينية ، حٌیث نصت المادة الاولى من قانون رقم 93.80 إلى أنه : تسري مقتضيات هذا القانون على : الأملاك العقاریة و الحقوق العینیة مالم تتعارض مع تشريعات الخاصة بالعقار كما تخضع لمقتضیات ظھیر التحفیظ العقاري.
فإذا كانت العقارات الغیر المحفظة تستوجب أن تكون التصرفات الواقعة علیھا منسجمة مع مقتضیات المادة 4 من مدونة الحقوق العینیة، فإن العقارات المحفظة تستوجب إضافة لھذه المقتضٌیات أن يتم إشھارھا في الرسم العقاري.
أھمیة الموضوع :
إن الموضوع قید الدراسة یحظى بأھمیة بالغة بالنسبة للتصرفات التي تقع على ھذا العقار أثناء سریان التحفیظ وھي مسطرة الإیداع ، فالأھمیة القانونیة تتجلى في كون مسطرة الإیداع من الوسائل التي أحاطها المشرع لحمایة الأطراف التي قد تنشأ أثناء سریان مسطرة التحفیظ ، أما الأھمیة الاقتصادیة ، فیمكن القول أن مسطرة الإیداع تسھم في تداول الملكیة العقاریة وتجنب العقار في طور التحفيظ وحالة الجمود التي يصبها بدون هذه المسطرة.
الاشكالیة :
إن مسطرة الایداع بإعتبارھا وسیلة لحمایة حقوق الأطراف التي تنشأ أثناء سریان مسطرة التحفیظ لیست إلا أداة من أدوات تداول الملكیة العقاریة، وبالتالي إخراج العقار من مرحلة الجمود إلى مرحلة التداول.
مما يفرض علينا البحث عن أثر مسطرة الإيداع وتداول الملكية ومساهمتها في هذا التداول.
للإجابة عن كافة النقط المطروحة سنعمل وفق التصمیم التالي على شكل مبحثین :
المبحث الأول : الأساس القانوني الوارد على العقار في طور التحفيظ
المبحث الثاني : آثار سلوك مسطرة الإیداع
المبحث الأول : الأساس القانوني الوارد على العقار في طور التحفیظ
إن التصرفات الواردة على العقار في طور التحفیظ تعد بلا شك مصدرا حیویا للتنمیة العقارية إذ تساهم في تحسين الاقتصاد الوطني وتیسیر المعاملات والتداول العقاري ، إلا أن الوضعیة القانونیة المتذبذبة للعقار في طور التحفیظ من شأنھا اعتراض مسار إدماجه.
في مرحلة التنمیة ، الأمر یحتاج إلى نھج سیاسة حكیمة من طرف المشرع ترمي إلى استغلال أفضل لھذه الثروة العقاریة عن توفیر الضمانات الكفیلة بزرع الثقة بنفوس المتعاملین للإطمئنان حول حول مصیر أموالھم.
المطلب الأول : ماھیة مسطرة الإیداع وتمییزھا عن باقي المساطر المشابھة
الفقرة الأولى : ماھیة مسطرة الإیداع
أولا : مفھوم مسطرة الإیداع
ھي مجموعة من الإجراءات التي یقوم بھا ذوي الحقوق التي تنشأ على عقار یوجد في طور التحفیظ من أجل ترتیب حقوقھم والتمسك بھا في مواجھة الغیر، من خلال إیداع الوثائق المؤیدة لتصرفاتھم لدى المحافظة العقاریة التي تسعى إلى تقییدھا بسجل التعرضات على أن یتم تقییدھا بالرسم العقاري وفق الرتبة التي عینت لھا بعد انتھاء مسطرة التحفیظ ، وترمي بدورها إلى تمكین الشخص الذي فوت له حق من الحقوق الخاضعة للشھر من رتبة تقییدھا والتمسك بھا في مواجھة الغیر ولسلوكھا تتمیز بمجموعة من الشروط والممیزات.
ثانیا : خصائص مسطرة الإیداع
یمكن ذكر خصائص مسطرة الایداع على سبیل المثال ومن أھمھا أن المودع لا یكتسب لا صفة طالب التحفیظ ولا صفة متعرض، ویستتبع من ذلك أنه لا یحق له أن يتدخل لا ارادیا ولا ھجومیا أمام محكمة التحفیظ وأيضا أنها تلغى بمجرد إلغاء مطلب التحفیظ.
الفقرة الثانیة : تمییز مسطرة الإیداع عن بعض المساطر المشابھة لھا
وضع المشرع حمایة للحقوق المكتسبة أثناء عملیة التحفیظ ، وآلیة قانونیة تتمثل في مسطرة الايداع الفصل 84 وسنحاول التمییز بینھا وبین بعض المساطر الاخرى.
أولا : تمییز مسطرة الإیداع عن التعرض
ما یمیز التعرض عن الایداع هو الطابع النزاعي للثاني دون الأول ، فالایداع اذن یجري بموافقة طالب التحفیظ وبمجرد أن یثار أي نزاع بشأنه انقلب إلى تعرض ، وأما نقطة الالتقاء بین التعرض والایداع فتتمثل في تقییدھما بنفس السجل ألا وھو سجل التعرضات ، ھذا فیما یخص الفرق بين الایداع و التعرض ویؤدي التعرض إلى توقیف اجراءات التحفیظ من طرف المحافظ العقاري إلى أن یرفع التعرض ویوضع حد للنزاع بتصالح الأطراف أو بقرار نھائي صادر عن القضاء.
ثانیا : تمییز مسطرة الإیداع عن التقیید النھائي بمجرد اكتساب أي شخص لحق من الحقوق الواجب تقییدھا في الرسم العقاري یجب عليه أن یتبع مسطرة خاصة لتقیید ھذا الحق ، تخضع مسطرة التقیید في الرسوم العقاریة لشكلیات خاصة واجبة الاتباع منصوص علیھا في الفصل 69 من ظھیر التحفیظ العقاري والمتمم بقانون رقم 14.07.
والحقوق المقیدة بكیفیة قانونیة على الرسم العقاري فھي تعد حقوقا ثابتة لأصحابھا بمجرد تقییدھا ما لم تكن ھناك أسباب قانونیة تستدعي إلغاءھا أو انقضائھا ، أما مسألة فرزه عن التقیید فنعتقد أنھا لم تكن لتثار لو أن المشرع تجنب تقطیع الایداع في الموضوع المخصص للتقییدات وھو القسم الثاني من ظھیر التحفیظ العقاري المتعلق بإشھار الحقوق العینیة العقاریة المترتبة على العقارات المحفظة وتقییدھا في السجل العقاري.
وللإشارة فإن مسطرة الایداع لیست ھي مسطرة التقیید الاحتیاطي فالاولى تمارس من تاریخ تقدیم مطلب التحفیظ الى انشاء الرسم العقاري ، بینما الثانیة تنصب على عقار أسس له رسم عقاري.
ثالثا : تمییز مسطرة الإیداع عن مسطرة الخلاصة الإصلاحیة
قراءة متأنیة للفصلین 83 و84 من ظ.ت.ع تكفي لإجلاء مواضیع التباین بینھما وھي تلاثة: أن طالب الحق إذا فضل سلوك مسطرة النشر سیكتسب بذلك صفة طالب التحفیظ خلاف الأمر بالنسبة لمسطرة الإیداع ، حیث تتابع مسطرة التحفیظ بإسم صاحب المطلب الأصلي ویكتفي المتدخل بإیداع لمسطرة الإیداع حیت تتابع مسطرة التحفیظ بإسم صاحب المطلب الأصلي ویكتفي المتدخل بإیداع العقد بصفتهم متدخلا ، واذا حصل أن اتخذ قرار التحفیظ بشأن المطلب فإنه یاخذ بإسم طالب التحفیظ على أن یتم تقیید حق المتذخل على الرسم العقاري المنشأ للعقار المتصرف فيه ، .یترتب عن اتباع مسطرة النشر نشر خلاصة اصلاحیة بالجریدة الرسمیة في حین اذا تم سلوك طریق الایداع التصرف بسجل التعرضات ولا یشھر بأي وسیلة من وسائل الإشھار.
إن طالب الحق إذا سلك طریق النشر وتم فعلا نشر خلاصة إصلاحیة بشأن تصرفه بالجریدة الرسمیة یفتح أجلا جدیدا للتعرضات وإعادة عملیة التحدید.
المطلب الثاني : الضوابظ القانونیة لمسطرة الایداع والغایة منھا
الفقرةالاولى : الضوابظ القانونیة لمسطرة الایداع
اذا كانت مسطرة الایداع تسمح لصاحب الحق القابل الاشھار في الرسم العقاري بعد ایداع الوثائق المتعلقة بھذا الحق لدى المحافظ العقاري في حفظ الرتبة في التقیید عند تأسیس الرسم العقاري ، فإن إعمال ھذه المسطرة یتطلب مجموعة من الضوابظ القانونیة التي أقرها المشرع في الفصل 84 والتي منھا الشكلیة والموضوعیة.
أولا : الضوابظ الشكلیة
لقد فرض المشرع المغربي طبقا للفصل 84 من اجل سلوك مسطرة الایداع احترام مجموعة من الشروط الشكلية
الشروط الشكلیة :
إیداع الوثائق المثبتة بالحق لدى المحافظة وأداء الرسوم : من بین الآثار المترتبة عن تقدیم طلب التحفیظ خضوعها لجميع التصرفات التي ترد عموما على العقار المحفظ ، ولكن على ھذا الاساس یمكن تداول الملكیة العقاریة أثناء سریان مسطرة التنفیذ طبقا للفصل 84 من قانون 07.14 حیث تحول لصاحب الایداع تقییده بسجل التعرضات ليأخد رقبته أثناء تأسیس الرسم العقاري وللإستفادة من ھذه المسطرة یجب على المودع ان یدلي بالوثائق والمستندات التي تفید نشوء حق له على العقار
موضوع الطلب :
إد یعمد المحافظ العقاري الى فحص الوثائق المدلى بھا ومراقبتھا ، وللتأكد من ھویة الاطراف ومدى صحة وسلامة ھذه العقود شكلا ومضمونا ، واستخلاص الرسوم الواجبة قانونا تضمین التصرف المودع بسجل التعرضات : فإذا اكتسب حق على عقار في طور التحفیظ فإنه یجب تسجيله بسجل التعرضات في انتظار اتخاذ قرار التحفیظ حیث یأخذه المحافظ بعین الاعتبار ويعطيها صفة التقیید المصاحب ، ومن ثم فالإیداع ھو الذي یعطي الحجیة للعقود ولیس مجرد ابرامھا اذ ان إبرام العقد دون إيداعها ترتب عنه مجرد إلتزامات شخصیة ولا ينشأ عنها انتقال الملكیة طبقا للفصلین 67,66
الضوابظ الموضوعیة :
أن یكون التصرف القانوني موضوع مسطرة الایداع واردا على عقار في طور التحفیظ سواء كان بعوض أو غیر بعوض.
أن یكون الحق موضوع مسطرة الایداع من الحقوق الخاضعة للإشھار وھي تلك المنصوص علیھا في الفصل 65 ، والتي تشمل الحقوق العینیة الأصلیة المنصوص علیھا في المادة 9 من مدونة الحقوق العینیة وكذا الأعمال التي تجد سندھا في القانون محضر الحجز العقاري مثلا: “أن تكون الحقوق الواجبة التقیید حالة وقائمة …”
الفقرة الثانیة : الغایة من مسطرة الایداع
مسطرة الایداع آلية قانونیة تسھل انتقال الحقوق القابلة للتقیید من غیر اعاقة مسطرة التحفیظ ولو أنها تأخذ على شكل تعرضات لأنها في ھذه الحالة لا تسري على احكام التعرض ، وانما ھي وسیلة للتدخل في المسطرة وتضمین الحق لإعطاء المستفید رتبة تمكنه من التقیید في الرسم العقاري وذلك بعد تأسیس ھذا الأخیر ، اذ یتم تحفیظ العقار بإسم طالب التحفیظ وتقیید المودع كمالك انتقل له الحق ، ومن هنا یمكن أن نستنتج أن مسطرة الایداع غایات تؤدي الى حفظ حقوق صاحب الحق المراد تقییده في الرسم العقاري.
المبحث الثاني : آثار سلوك مسطرة الإیداع وإشكالاتھا
ان وضع مطلب تحفيظ عقار معین يحعله یتحول من عقار غیر محفظ إلى عقار في طور التحفیظ ، ھذا الوضع الذي یصبح عليه يجعله یخضع لقواعد خاصة وهو امر لا یعني أن وضعيته تتوقف أو یعتریھا الجمود وإنما تكون محل لإقامة مختلف التصرفات عليها سواء بعوض فعلى ھذا الأساس یمكن لطالب التحفیظ تفویت عقاره من طریق البیع أو الھبة كما له أن يجعله محل رهن رسمي أو إجراء قسمة.
ولھذا أقر المشرع مسطرة الإیداع، توخا من خلالھا تمكین المفوت له إليه أو كل من یدعي حق قابلا للتقیید ، من الحفاظ على حقه الذي إنتقل إليه في المرحلة ما بین تقدیم مطلب التحفیظ واتخاذ قرار التحفیظ أو یكون إكتسبها قبل تقدیم مطلب التحفیظ .
المطلب الأول : آثار سلوك مسطرة الإیداع
الفقرة الأولى : آثار الإیداع قبل تأسیس الرسم العقاري
إن مسطرة التحفیظ تبقى جاریة وفق مجراھا العادي دون توقف أو تغییر في اسم طالب التحفیظ الأصلي إلى غایة تأسیس الرسم العقاري في إسمه وان كان الملك قد انتقل كلیا للمستفید الشيء الذي یؤدي الى ربح الوقت والإسراع في اتخاذ قرار التحفیظ في اسم طالب التحفیظ تم تقیید حق المستفید في الرتبة التي عینت له كما إن ھذه تقلل من حجم التعرضات على الحقوق المودعة خاصة إذا أجل التعرضات قد انتھى وان كان المشرع أتى بمقتضى من خلال الفصل 24 من ظ ت ع یسمح بالتعرض على الحقوق المودعة إن الحقوق التي تنشأ على عقار في طور التحفیظ یمكن إیداعھا في سجل التعرضات في انتظار استكمال الإجراءات المسطریة تأسیس الرسم العقاري لیقید الرسم الحق برتبتها السابقة كما أن ھذا الحق وفقا لمنطوق ھذا الفصل بقي مرتبطا یصیر طالب التحفیظ أو مطلب التحفیظ بصفة عامة وجودا او عدما.
من الاشكالات التي تعرفھا ھذه المسطرة أنها في حالة قيام المحافظ برفض او إلغاء مطلب التحفیظ بصفة عامة وجودا أو عدما.
إن المودع لا یكتسب صفة طالب التحفیظ ولا صفة المتعرض وبالتالي لیس طرفا في مسطرة التحفیظ ولا یحق له التدخل فیھا لا ارادیا ولا ھجومیا وھذا ما جاء في قرار محكمة النقض :” لكن ردا على الوسیلة فإن الإیداع في إطار الفصل84 من ظ ت ع في حد ذاتها لا یعطي لصاحبها لا صفة متعرض ولا صفة طالب التحفیظ وبذلك فإن ما عللت به المحكمة قرارھا المطعون فيها بھذا الخصوص لا یعد خرقا للفصلین المدعى خرقھما والوسیلة غیر علمیة”.
الفقرة الثانیة : اثار الایداع بعد تأسیس الرسم العقاري
تعد مسطرة الایداع تقنیة قانونیة تمكن من شأنها حقا خلال مسطرة التحفیظ أن يطلب ترتيبها بملف فرعي داخل مطلب التحفیظ ویعطى لها رقم ترتیبي بسجل التعرضات في إنتظار ما ستفسر عنه المسطرة فإن انتھت بدون عوارض یحفظ العقار في اسم طالب التحفیظ الاصلي ویعطى للإیداع المذكور رقما ترتیبیا جدیدا یسجل الایداع بعد صیرورتھا رسما عقاریا
المطلب الثاني : الاشكالات العملیة لمسطرة الایداع
نظم المشرع المغربي لأول مرة الأحكام العامة للشفعة المطبقة على العقار في طور التحفیظ بقواعد تشریعیة مكتوبة من خلال مدونة الحقوق العینیة واضعا بذلك حدا للتطبیق أحكام الفقه التي تنظم ھذا النوع من العقارات.
الفقرة الأولى : إشكالیة الشفعة على عقار في طور التحفیظ
آجال ممارسة الشفعة :
تعتبر دعوى إستحقاق الشفعة من بین الأكثر الدعاوى العقاریة انتشارا أمام المحاكم ویرجع ذلك بالأساس للأھداف المتوخاة وراء المطالبة بحق الشفعة والتي تتجلى أساس في رغبة الملاك على الشیاع التملك مع أجانب وفي الحد من تجزئة الملكیة والتقلیص من عدد الشركاء إلى غیرھا من الأسباب . لعل ابرز الاشكالات الناتجة عن ممارسة الشفعة على عقار في طور التحفیظ ھي تلك المتعلقة بالأجل فھو العنصر الأساسي والضامن الحقیقي لتطبيق سلیم للشفعة ، وھذا قد حدد المشرع المغربي آجال الشفعة في المادة 304من م ح ع ممیز في ذلك بین آجال الشھر وآجال السنة ..فإذا تم التبلیغ الشفیع شخصیا بعقد الشراء لممارسة الشفعة یكون الاجل 30 یوما من تاریخ ایداع مطلب التحفیظ إذا كان لم یتم التبلیغ فإن اجال ممارسة الشفعة یكون سنة من تاریخ ایداع مطلب التحفیظ إذا تعلق الامر بعقار في طور التحفیظ أو من تاریخ تقیید البیع بالرسم العقاري ان كان العقار محفظ.
الفقرة الثانیة : إیداع الحجز التنفیذي على العقار في طور التحفیظ
یعرف الحجز التنفیذي بأنها “وضع أموال المدین بین یدي القضاء وذلك بقصد تنفیذ أو سند قابل للتنفیذ في مواجھة المنفذ عليها إلى أن یتم بیعھا بالمزاد العلني للإقتضاء حق الحاجز من ثمنھا، وقد نظم المشرع المغربي الحجز التنفیذي في الفصول 459 الى 487 من ق م م وقد یقع على المنقولات وقد یرد على العقارات.
بما ان الحجز التنفیذي یرد على العقارات كذلك فإنها قد یكون العقار في طور التحفیظ موضوع حجز تنفیذي ضمانا لدین طالب التحفیظ والذي یستلزم من اجل ترتیب آثاره احترام مجموعة من الاجراءات والشكلیات.
خاتمة :
یتضح مما تقدم أن موضوع مسطرة الإیداع في ظھیر التحفیظ العقاري موضوع شائك ومعقد ,تثاره مجموعة من الاشكالات التي قد تؤدي الى ضیاع صاحب الحق ,وللخروج من ھذه الاشكالات التي قد تثار ھذه المسطرة ارتئینا الى تقدیم بعض الاقتراحات من شأنھا اصلاح الاطار القانوني لھذه المسطرة.
العمل على تبویب الفصلین84 و83من من ظ ت ع ضمن موقعھا الطبیعي على غرار ما قام بھ المشرع عندما اعاد النظر في تبویب المقتضیات المتعلقة برفض التحفیظ والتقیید والتشطیب والتي كان یتضمنھا الفصل96 من ظھیر 17/08/1913 حیث أن التعدیل المدخل على ھذا الاخیر ,بموجب القانون14.07 خصص الفصل96 منها لقرارات المحافظ برفض التقیید والتشطییب.
العمل على ادخال تعدیلات جوھریة على الفصل84 من ظ ت ع بشكل یستجیب لمعادلة الموازنة بینحقوق المودع من جھة ومصالح الاغیار من جھة اخرى.
التنصیص على القیمة الثبوتیة للتقییدات المصاحبة لقرار التحفیظ مع تحدید مدة ممارسة كل مسطرة على حدة مسطرتي الایداع والخلاصة الاصلاحیة بیان حدود سلطات المحافظ العقاري بشأن مسطرتي النشر والایداع على غرار مسطرة التعرض وجعلها ضیقا في مقابل توسیع دور القضاء باعتباره الضامن والحامي للحقوق.
معلومات حول الكاتب: