L’impact du COVID-19 sur les actes juridiques – cas des contrats immobiliers conclus par l’entreprise
ALKANOUNIA.INFO
*MOHAMED AGHRI
- Chercheur en Droit – Droit Immobilier – Droit des Affaires-
Comme nous le savons tous, un contrat en droit peut être défini comme étant un accord entre deux ou plusieurs personnes dans lequel chacune d’entre elles entreprend des choses ou des promesses réciproques qui sont mises en œuvre et exécutées par force de loi.
Lorsque nous parlons d’un contrat, nous voulons dire que les parties parviennent à un accord dépend de leur volonté autonome d’assumer la responsabilité afin de faire quelque chose pour atteindre leur objectif.
En effet, les parties au contrat peuvent être des personnes civiles ou morales, il peut s’agir d’un contrat conclut entre deux personnes dont l’une est une entreprise, de ce fait, l’entreprise joue un rôle primordial dans le développement économique et social de tout pays. C’est pour cela le législateur marocain a essayé à partir des textes et des mécanismes juridiques de sauvegarder l’entreprise et de s’éloigner celle- ci de tous risques et toutes difficultés qui menacent sa stabilité et son activité. Pour exercer ses activités, l’entreprise fait recours à la conclusion des actes juridiques tels que le contrat de bail commercial et
de crédit-bail immobilier. En outre, nous devons se pencher plus précisément dans cette étude sur l’impact et les effets du COVID-19 sur les rapports contractuels conclus par l’entreprise en matière immobilière, alors quel est le sort des actes juridiques conclus par l’entreprise durant la période de COVID-19 ?
Pour traiter le sujet en question, et bien résoudre la problématique ci-dessus, nous allons mettre l’accent dans un premier temps sur le COVID-19 et la force obligatoire du contrat, et dans un deuxième temps nous allons voir les effets du CORONAVIRUS sur les actes immobiliers conclus par l’entreprise.
Le COVID-19 et la force obligatoire du contrat :
Le CORONAVIRUS a mis en avant la théorie de la force majeure et l’existence ou non de tous ses éléments constitutifs plus particulièrement lorsque on est confronté à une épidémie mondiale dont les aspects négatifs et positifs diffèrent selon les lieux et les institutions et dans les différentes circonstances entourant les contrats objets des litiges, car certains secteurs ont connu une forte croissance après la propagation du virus (par ex : le commerce électronique).
A cet effet, l’adage juridique qui dit « le contrat est la loi des parties » article 230 du DOC, est soumit à l’existence de trois éléments à savoir : l’élément légal basé sur le principe de l’autonomie de volonté, l’élément moral consiste dans le respect des actes et le troisième élément est de nature sociale et économique se traduit par la stabilité des transactions. Ceci peut constituer une idée qui exige le respect et l’exécution des obligations que contient ledit acte que ce soit par les parties ou par la justice.
Mais, les virus sanitaire ont toujours des effets négatifs sur les rapports juridiques d’une manière générale et en particulier sur les rapports contractuels et leur sort, puisque ces liens sont rompus en raison de la récession de certains secteurs d’investissement, ce qui
implique les difficultés d’exécuter les obligations objets dédits contrats ou leur mise en demeure.
A vrai dire, pour que la responsabilité du débiteur soit engagée, le créancier (demandeur) doit prouver le manquement du débiteur de l’une des obligations contractuelles, tel que l’inexécution à l’échéance (au moment convenu) qui peut être qualifiée une mise en demeure.
Cependant, le débiteur peut s’exonérer de cette responsabilité contractuelle, lorsqu’il prouve dans le cadre de l’action en responsabilité civile que le préjudice subi n’est pas impliqué, mais plutôt une conséquence inévitable des circonstances étrangères à sa volonté, et la force majeure constitue l’une de ces dernières.
Notons à ce point, que la doctrine en définissant la force majeure, est un événement exceptionnel auquel on peut faire face… en ajoutant à la fin de la définition « … et la propagation des EPIDEMIES….. ».
Les effets du CORONAVIRUS sur les actes immobiliers
conclus par l’entreprise :
Les actifs immobiliers jouent un rôle important dans la vie de l’entreprise, étant consacré aux activités commerciales, à la direction et au magasinage. Afin de les fournir, l’entreprise procède à la conclusion des actes juridiques, tels que des contrats de crédit-bail immobilier et contrat de bail commercial pour atteindre l’objectif susvisé.
L’importance de ces immeubles se reflète également dans le cas où l’entreprise souffre des difficultés, qui entrainent à leur tour l’ouverture des procédures collectives sur elle-même, ceci nous amène à s’interroger sur le sort de ces actes durant la période du COVID-19.
Après que le CORONAVIRUS a atteint le niveau d’une pandémie sanitaire mondiale, les contrats conclus par les
entreprises dont l’exécution est lente au-delà de la date de leur conclusion, le virus a affecté sa continuation.
Considérant que la capacité des deux contractants à exécuter mutuellement leurs obligations est affectée par les contrats dans lesquels le temps constitue un élément. Ainsi, les deux parties seraient satisfaites des termes convenus dans le contrat étant que les choses se dérouleraient normalement. Cependant, un cas exceptionnel s’est produit qui a rendu impossible la continuation de l’exécution du contrat ou qu’il y a des coûts excessifs pour l’une des parties qui n’ont pas été pris en considération au moment de la conclusion de l’acte. (cas de l’entreprise en tant que preneur et partie au contrat de bail commercial).
En outre, le contrat de bail commercial dont l’objet est un immeuble entre le bailleur et l’entreprise, donne la jouissance paisible de l’immeuble à cette dernière, contre des loyers que l’entreprise s’engage à payer conformément à l’échéance convenue dans le contrat. Cette règle est applicable dans les circonstances normales, mais dans des cas exceptionnels tels que les pandémies dans lesquelles une partie débitrice n’est pas impliquée, qui l’empêche à exécuter ses obligations contractuelles, la règle dans les circonstances exceptionnelles diffère de celle dans les circonstances normales, et ceci comme suit :
– Si le locataire, durant la PANDEMIE CORONA, n’a pas été affecté par cette pandémie et que sa position n’a pas du tout changée, il doit payer ses loyers à terme convenu dans le contrat sans retarder.
-si l’entreprise –preneur- est endommagée à la suite du virus, certaines législations prévoient que, le locataire a le droit de demander la prorogation des échéances du contrat de louage et la réduction de la valeur locative, et le locateur n’a pas le droit de demander la résiliation dudit acte, étant donné que l’immeuble objet du contrat conclut par l’entreprise constitue un outil essentiel pour la continuité de l’exploitation de son activité.
En guise de conclure, il résulte qu’il ya des contrats tant immobiliers ou non qui n’ont pas été durablement affectés par les mesures prises par les pays, pour faire face au CORONAVIRUS et limiter sa propagation, et il existe un type d’acte juridique touché en la matière, au point que l’obligation est devenu impossible à exécuter et c’est le cas où la théorie de la force majeure est applicable.